公租房保障重在后期管理

西南政法大學憲法教研室主任?張震副教授

　　一、公民基本居住需求與公租房建設

　　衣食住行是公民的基本生存需要，是公民從事其他社會生活的物質(zhì)前提。正如馬克思、恩格斯所指出的：人們首先必須吃、喝、住、穿，然后才能從事政治、科學、藝術、宗教等等。

　　作為滿足特定群體的基本居住需求乃至國家可持續(xù)發(fā)展的重要支撐，公租房建設尤為具有現(xiàn)實意義。根據(jù)2012年7月15日施行的《公共租賃住房管理辦法》規(guī)定，公租房是指限定建設標準和租金水平，面向符合規(guī)定條件的城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務工人員出租的保障性住房。近年來，國家加快了公租房建設力度。截至2013年，全國累計解決了3,600多萬戶城鎮(zhèn)家庭的住房困難。

　　從對公租房的定義以及各地建設公租房的實踐看，公租房的存在為本地無住房者、低收入者以及外來務工人員提供了基本的居住條件，滿足了其最基本的“居者有其屋”的生存需要。除了對生存權的尊重及保障，社會權側面的人的尊嚴亦是公租房所滿足的公民的社會權需求。

　　二、完善公租房制度的總體思路

　　完善公租房制度，我國應該至少做到四點：

　　第一，完善公租房的立法及實施工作。《公共租賃住房管理辦法》立法位階較低，而且該管理辦法只涉及公共住房的租賃，不涉及購買，不能徹底解決特定群體的長久住房需求。

　　第二，在國家的住房建設中，應該科學規(guī)劃，考慮到國家不同收入群體的比例，以及當時當?shù)貙嵡椋侠硪?guī)劃公租房所占的比例;而且這種規(guī)劃應該是常態(tài)的，納入法治框架的，而非一時的政策需要。在世界各國中，荷蘭在住房基金中“社會房”(類似于公租房)比例為35%，俄羅斯為28%，奧地利為23%，英國為21%，丹麥為19%，法國為17%。

　　第三，除了合理規(guī)劃公租房在全部住房建設中的所占比例，還須對公租房合理布局，要注意公租房群體與其他住房群體的和諧共處，不能將公租房全部建設在城市的邊緣或發(fā)展滯后區(qū)域;要保證公租房本身的建設質(zhì)量;還要做好公租房的交通、教育及商業(yè)配套。在英國首都倫敦，很多廉租房都建在城市的中心區(qū);在法國，租金雖然便宜，但廉租房質(zhì)量上乘。

　　第四，做好公租房的保質(zhì)交付及審核入住。在日本，廉租房的入住者必須公開征集，讓區(qū)域內(nèi)的民眾知曉，特殊家庭會受到優(yōu)待;在美國多個城市的“公租房”社區(qū)，聯(lián)邦住房與城市發(fā)展部通過“希望六號工程”，改變了過去讓同一低水平收入家庭集中居住的做法，在“公租房”社區(qū)引入多種收入水平的租戶家庭混合居住。

　　三、我國公租房后期管理的主要問題

　　誠然前期建設是重要的基礎工作，但是，“建”的目的是為了“住”，因此公租房入住后的后期管理顯得尤為關鍵。目前，從全國來看，公租房后期管理普遍存在如下問題：

　　第一，由于居住群體特殊，社會治安復雜，再加上公租房物業(yè)管理的經(jīng)驗不足，公租房后期管理難度普遍較大。

　　第二，公租房的教育、交通等配套不能完全滿足入住需要。

　　第三，戶型設計以及租金水平有不盡合理之處。

　　第四，欠租、轉(zhuǎn)租等現(xiàn)象在多地存在。

　　第五，公租房后期管理的法律法規(guī)不夠健全。如2013年9月1日施行的《北京市公共租賃住房后期管理暫行辦法》，主要規(guī)定了租賃管理、物業(yè)服務等內(nèi)容，并無涵蓋公租房后期管理的全部內(nèi)容。

　　四、其他國家和地區(qū)公租房管理的經(jīng)驗

　　我國建設管理公租房的時間較短，經(jīng)驗不足，因此應該有效借鑒其他國家及地區(qū)的合理經(jīng)驗。

　　第一，以滿足基本居住需要為核心理念。例如國外公租房定價普遍較合理，其中英國公房租戶實際房租支出占平均收入的比重不足 10%。再如后期管護也是國外重要經(jīng)驗，其中新加坡規(guī)定，定期對建筑、機械和電氣設備檢修，對現(xiàn)有建筑物進行大修和升級。

　　第二，制定具體針對性的、操作性的法律制度。如瑞典、英國、新加坡等均有為數(shù)眾多的公租房后期管理制度。

　　第三，成立專門機構。如瑞典公房經(jīng)營公司負責公房建設和經(jīng)營管理工作。再如香港公屋由兩個部門即房屋委員會和房屋署具體實施操作。

　　第四，注重社區(qū)文化及社會建設。如在新加坡，公共組屋區(qū)的設計最大限度滿足社區(qū)各類群體的需求，設立“鄰里中心”;同時，重視培養(yǎng)家庭倫理和諧，是其組屋制度頗有特色的一個設計。

　　第五，吸收社會力量參與。如新加坡政府鼓勵社會各界積極參與社區(qū)事務。再如香港社區(qū)義務工作者是社區(qū)建設的重要力量，義工服務機構提供了2/3 以上的社區(qū)服務。

　　五、我國公租房后期管理的制度建議

　　借鑒國外經(jīng)驗，切合各地實際，應構建一個法治化、動態(tài)化、智能化的既涵蓋物質(zhì)層面也包括精神層面的公租房后期管理制度。

　　第一，加緊制定并完善公租房后期管理的法律法規(guī)。十八屆四中全會提出，全面推進依法治國，總目標是建設中國特色社會主義法治體系，建設社會主義法治國家。而建設中國特色社會主義法治體系，必須堅持立法先行，發(fā)揮立法的引領和推動作用，抓住提高立法質(zhì)量這個關鍵。根據(jù)依法治國的總要求，公租房后期管理的法律法規(guī)，在位階上應合理確定，能起到足夠的相應法律效果，在內(nèi)容上盡可能涵蓋后期管理的全部事項。公租房后期管理中的矛盾及難題，包括欠租轉(zhuǎn)租、入住資格跟蹤以及租賃轉(zhuǎn)購買等均須用立法實現(xiàn)監(jiān)督管理。

　　第二，設立專門機構或有賦予現(xiàn)有機構專門職能進行后期管理。作為公租房的推動者，各地政府應該做好公租房的管理服務工作。比如價格合適、生活及工作便利是公租房租賃者最主要考慮的因素，因此，應優(yōu)先做好針對性的后期服務管理。重慶市于2010年成立了公共租賃房管理局，其中后期管理是其主要職能之一。

　　第三，借助社會力量參與后期管理。公租房的物業(yè)管理及社區(qū)建設，除了政府機構發(fā)揮職能，需要社會力量積極參與。這不僅是社會建設的具體內(nèi)容，也是公租房社區(qū)健康和諧的重要保障。

　　公租房由政府主導，具有明顯的社會福利性，是我國邁向“居者有其屋”目標在法治框架內(nèi)的重大社會政策安排。通過公租房制度實踐及其完善，滿足公民基本的生存與發(fā)展需要，是國家可持續(xù)發(fā)展及全面深化改革的重要支撐。